오피스텔 매매시 주의사항, 서울 오피스텔 분양을 알아보다

몇 주 전부터 매주 한번씩 이뤄지는 가족 통화의 주요 안건은 안정적 노후를 위한 주택마련이다. 사실 이 이야기의 발단은 내가 최근에 오피스텔 분양 일을 시작한 지인을 만나 '몇 천만원만 있으면 오피스텔 한채를 살 수 있다'니 오피스텔 투자도 좋을 것 같다는 말을 가족들에게 전하면서 시작되었다.

솔직히 지금까지 어느 정도 나이가 될 때까지 서울에서 전세나 월세로 살다가 1억을 모아서 땅을 사둔 시골에 1억으로 20평짜리 전원주택을 지어 내려가 살 계획이었기 때문에 서울에서 집을 사야겠다는 생각을 단 한 번도 해 본 적이 없었다. 그래서 대학생 때 만들어둔 청약저축도 2만원씩 넣다가 100만원도 채 안 되는 금액으로 남겨 두었다.

 

집을 사려고 마음 먹자 그 집에 살 사람이 원하는 조건부터 따지기 시작했다. 그러자 지금 부모님이 살고 있는 집 옆에 공사를 하고 있는 아파트 분양을 받으면 어떨까 하는 이야기가 나왔다. 대략적인 분양가를 찾아 봤더니 조합원 분양가가 작은 평수는 4.9억, 큰 평수는 6.2억으로 평당 평균이 1800~1900만원대인데, 분양가는 시세를 봤을 때 평당 2700만원 정도가 될 것으로 보인다는 포스팅이 있었다.

아파트 분양가를 알아보자 숫자에 자신 있는 동생은 어느새 대출 계산기를 두드리고 있었다. 

만약 80% 정도를 대출받을 수 있다고 한다면 우리가 매달 내야 하는 돈은 400만원이야. 낼 수 있겠어?

우리는 그 숫자를 듣자마자 포기했고, 어떤 집에 살고 싶은지, 실제 분양받게 되면 어떤 가정으로 시기별로 얼마의 돈이 필요한지, 등등 각자 알아볼 수 있는 것에 대해 알아보고 다음 가족 통화 때 다시 만나기로 했다.

 

나는 일주일 사이 당근에서 본 오피스텔 광고를 보고 전화를 해 보았다. 을지로입구역 쪽에 브랜드 오피스텔이었는데, 오피스텔 가격은 분양가인데도 무려 8~9억원대였다.

오피스텔투자에 관심있다고 문자를 보냈더니 전화가 왔다. 투자는 처음인지, 현재 보유하고 있는 현금은 얼마가 있는지 등등을 물어 보았고, 10% 계약금인 8천만원의 부족분을 대출받을 수 있을지 알아보자고 해서 흔쾌히 그러자고 하였다. 그리고 신분증 앞뒷면과 개인정보를 보냈다. 그러자 계약금으로 활용 가능한 충분한 금액이 대출 가능하다는 문자가 왔다. 그리고 본인도 샀다며 오피스텔 계약서를 사진으로 보내왔는데 중도금과 잔금 상환 날짜가 적혀 있었다. 중도금은 대출 받더라도 잔금 상환할 때 필요한 1억 몇 천만원의 돈이 마음에 걸렸다. 저 돈은 어디서 구하지? 

그리고 두 번째 가족 통화.

현금은 4천만원. 4천만원으로 살 수 있는 집을 알아보기로 했다. 다시 한번 계산기를 두드린 동생은 대출 가능한 걸 생각해 1억 8천만원짜리 집을 사자고 제안했고, 우리는 모두 동의했다. 나는 그 즉시 포털에 들어가 부동산 매매가를 검색했다. 1억 8천만원으로 살 수 있는 집은 대부분 지하이거나 옥탑이었다. 불현듯 머리 속에 '경매'라는 단어가 지나갔다. 

경매로 집을 사게 되면, 적은 금액으로도 더 좋은 집을 살 수 있지 않을까? 하고 말이다. 이 말을 하는 동시에 손가락은 법원 경매 사이트를 찾고 있었고, 우리가 원하는 위치에 나온 경매 물건을 검색했다. 경매 사이트에도 1억 8천만원으로 살 수 있는 집은 몇 채 보이지 않았다. 

어쨌든 두 번째 통화 역시 경매를 공부하고, 동네 부동산에 가서 집을 더 알아 보는 등 숙제를 남기고 마쳤다.

세 번째 가족 통화.

엄마는 부동산을 오래 해온 지인에게, 나는 다시 오피스텔 분양 일을 시작한 지인에게 궁금한 것을 물어서 왔다. 엄마의 지인은 괜찮은 물건이라며 7억 5천만원짜리 나홀로 아파트를 추천해 주었다고 한다. 나는 오피스텔 중도금 대출로 검색을 해 보다가 오피스텔 분양가에 대출이자가 포함되어 있어 중도금 대출이 무이자라는 놀라운 사실을 발견해 지인에게 물어보았다. 

 

지인이 분양 중인 오피스텔이에요. 관련 문의는 1522-5066 로!

 

오피스텔 매매시 주의사항

나 : 처음 10% 계약금 내고 두 번째 낼 때 대출을 받는건가요?? (그리고 내가 알아본 오피스텔 관련 링크를 보내줬다)
지인 : 네. 맞아요. 중도금 낼 때 보통 무이자로 진행이 되요. 물론 세부는 살펴봐야해요. 무이자가 아닌 곳도 있어서. 잠시만, 저기 분양가 너무 비싸서 분양 안 되고 있어 쩔쩔매는 곳 아닌가. 
나 : ㅋㅋ 맞아요 분양가 비싸다고 하더라고요.
지인 : 첫 현장을 저기로 갈까 하면서 봤는데 너무 비싸서 분양이 여름부터 안 되고 있다고 하더라고요. 저기 같은데.. 정확하진 않으니 따로 꼭 체크하세요. 너무 비싸면 나중에 피 붙기 어려워요.
나 : 분양가가 8억이래요.
지인 : 헐.. 몇평이요? 젤 작은게 8.9평인데 이건 아닐테고 12평일 확률이 높은데 분양가 비싸긴 하네요. 평수가 우리도 12평은 7억부터 8억까지 가긴 해요.
나 : 아.. 그렇군용.
지인 : 1.5룸은 4.7억부터 1룸(10평)은 5.7억부터, 2룸(12평)은 7.5억부터.
나 : 동생이 대출 계산해보더니 월 400만원인데 낼 수 있겠냐고 해서 겁 먹고 있었는데, 오늘 보니 중도금이 무이자라고 해서 물어봤어용.
지인 : 월 400?
나 : 7~8억이니까 그 중 일부 대출 받아 5% 이자 계산하니까.. 동생이 한거라서 자세히는 모르겠어요. ㅎㅎ
지인 : 보통 중도금은 무이자로 많이 진행해요. 
나 : 아, 그렇구나 그런 것도 전혀 몰랐어요.
지인 : 그리고 입주할 때 잔금 대출이 대부분 70% 정도 나와요. 그럼 예를 들어 7억이라고 했을 때 필요한 돈이, 처음 계약할 때 10%인 7천만원, 그리고 입주할 때 분약가 7억-잔금대출 70% 4억9천만원= 2억 1천만원인데 계약금 10%를 넣었으니까 1억 4천만원이 필요한 거죠. 그래서 나한테 필요한 현금은 총 2억 1천만원이 필요한 거에요. 물론 이건 70% 대출을 풀로 받았을 때 얘기죠. 
나 : 아…
지인 : 입주할 때 이자가 얼마가 될 지는 하나님도 몰라요. 입주시에 정치적인 분위기, 사회적 분위기에 따라서 이자가 형성되는데 지금 분위기로 봐서는 3%대로 잡아야 할 것 같아요. 예를 들어 4억9천만원에 대한 이자가 3%나 3.4% 정도로 잡힌다고 하면 4억 9천 * 3% 혹은 4억 9천 * 3.4% 이렇게 되는 거죠.

정리하자면 지금 당장 계약할 때는 계약금인 분양가의 10%가 현금으로 있으면 되고, 중도금은 대부분 무이자로 진행되지만, 현장 사무실에 가서 무이자 진행인지 꼭 확인해 봐야 해요. 인기있는 곳들은 가끔 무이자가 아닌 곳이 있어요. 그리고 잔금이 또 현금으로 있어야 해요. 수익형부동산으로 세입자를 받을거면 부담이 덜하지만 주거용오피스텔로 실 거주 목적이라면 현금을 다 가지고 있어야죠.

나 : 아항!! 알겠어용.
지인 : 7억.. ㅎㅎ 너무 비싼 거 고르셨어.ㅋㅋㅋ 

어쨌든 지인과의 카톡을 캡처해서 가족 단톡방에 올렸고, 우선 공부한 내용이라고 전달했다. 

세번째 통화까지의 결론은… 우리가 가진 돈으로 서울에서 살 수 있는 집과 오피스텔의 범위는 아주 협소하다는 것이었다.